Nuisances tabagiques entre balcons attenants : droits du locataire

Locataire d’un appartement en résidence, je subis les nuisances de deux voisines qui fument sur leur balcon attenant au mien (une cigarette toutes les demi-heures, sans exagérer).

J’ai averti le syndic.

Que faire ?

Réponse

1. Ce que la réglementation interdit – et ce qu’elle n’interdit pas

Base légale : articles L. 3512-8 et R. 3512-2 du Code de la santé publique.

L’interdiction de fumer prévue par le Code de la santé publique concerne les lieux affectés à un usage collectif énumérés par les textes. Elle vise notamment les lieux fermés et couverts accueillant du public ou constituant des lieux de travail, les transports collectifs et certains espaces extérieurs précisément désignés. Un balcon dépendant d’un logement n’entre pas, en principe, dans cette liste.

La qualification du balcon doit néanmoins être vérifiée dans le règlement de copropriété : il peut constituer une partie privative ou une partie commune dont un occupant bénéficie d’une jouissance exclusive. Cette qualification peut déterminer les règles de copropriété applicables, mais elle ne suffit pas, à elle seule, à soumettre un balcon résidentiel ouvert à l’interdiction générale de fumer.

Vos voisines ne commettent donc pas automatiquement une infraction du seul fait qu’elles fument sur leur balcon. La police ne peut généralement pas les verbaliser pour ce seul motif. En revanche, la licéité de l’usage du tabac sur le balcon n’autorise pas ses utilisatrices à imposer aux autres occupants une fumée qui excéderait les inconvénients normaux de la vie en collectivité.

2. La fréquence signalée peut-elle caractériser un trouble anormal de voisinage ?

Base légale : article 1253 du Code civil.

Le propriétaire, le locataire ou l’occupant qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Il n’est donc pas nécessaire de démontrer une intention de nuire ni une faute particulière ; il faut établir la réalité du trouble, son caractère anormal et les préjudices qu’il cause.

Le rythme que vous indiquez – environ une cigarette toutes les demi-heures – constitue un élément utile pour établir la répétition de la consommation. Il ne suffit toutefois pas, à lui seul, à caractériser juridiquement un trouble : il faut également montrer que la fumée ou les odeurs atteignent effectivement votre balcon ou votre logement et qu’elles en perturbent l’usage normal.

L’anormalité sera appréciée concrètement au regard de la durée quotidienne des épisodes, de leur fréquence, de leur intensité, des horaires, de la proximité immédiate des balcons, du vent, de la possibilité d’aérer ou de rester sur votre balcon et des conséquences réellement subies. Une odeur légère et occasionnelle relève généralement des contraintes ordinaires du voisinage. À l’inverse, une fumée présente de manière quasi continue, empêchant régulièrement d’ouvrir les fenêtres ou d’utiliser le balcon, peut, si elle est objectivement établie, constituer un trouble anormal.

La présence de deux sources voisines impose une vigilance particulière dans la constitution des preuves. Il faut identifier, autant que possible, le balcon à l’origine de chaque épisode et distinguer les nuisances attribuables à chacune des occupantes. Le cumul des émissions peut expliquer l’importance de la gêne, mais une demande dirigée contre l’une ou l’autre devra rester suffisamment étayée.

À titre d’illustration, la cour d’appel de Riom a déjà confirmé l’indemnisation d’une personne exposée à de fortes odeurs de tabac provenant d’un logement voisin, notamment sur la base de deux constats d’huissier de justice (CA Riom, 1re ch. civ., 7 décembre 2015, n° 14/02420). Cette décision ne rend pas toute fumée de voisinage automatiquement fautive : la qualification demeure appréciée au cas par cas selon les preuves produites.

3. Que peut faire le syndic après votre signalement ?

Bases légales : articles 9 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Le fait d’avoir averti le syndic constitue une première démarche utile. Si ce signalement est resté oral, très bref ou sans réponse écrite, il convient maintenant de le formaliser par courrier recommandé avec avis de réception ou par un courriel dont vous conserverez la preuve d’envoi et de réception.

Demandez au syndic de vérifier le règlement de copropriété et les extraits qui vous ont été remis avec votre bail. Même en l’absence de clause visant expressément le tabac, le règlement peut comporter des dispositions relatives aux odeurs, aux nuisances, à la tranquillité des occupants, à l’usage des balcons ou à la jouissance paisible des lots. Ces clauses s’imposent aux copropriétaires et aux occupants locataires.

Votre courrier devrait demander au syndic : de confirmer par écrit la prise en compte du signalement ; d’indiquer les clauses applicables ; d’adresser un rappel formel aux deux occupantes et à leurs propriétaires ; et de préciser les démarches effectivement entreprises. Si vous ignorez l’identité des propriétaires, demandez au syndic de leur transmettre votre courrier plutôt que d’exiger la communication de leurs coordonnées personnelles.

Le syndic doit assurer l’exécution du règlement de copropriété et administrer l’immeuble. Il peut rappeler les règles, mettre en demeure un copropriétaire en cas de violation suffisamment caractérisée et conserver une trace officielle du litige. Il ne peut toutefois ni infliger une amende, ni créer seul une interdiction générale de fumer sur les balcons, ni décider définitivement qu’un trouble anormal existe : en cas de contestation, cette appréciation appartient au juge.

4. Quel est le rôle des bailleurs dans votre situation ?

Bases légales : articles 6 b), 6-1 et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 ; article 1725 du Code civil ; article 10 du décret du 17 mars 1967.

En tant que locataire, adressez également une copie complète du dossier à votre propre bailleur. Son intervention est utile parce qu’il est copropriétaire : il peut saisir plus formellement le syndic, intervenir auprès des autres copropriétaires et demander l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande formelle d’inscription appartient à un copropriétaire ou au conseil syndical, et non au locataire seul.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement ne le rend cependant pas automatiquement responsable d’un trouble de fait causé par des voisins qui sont des tiers au contrat de location. Vous conservez donc la possibilité d’agir personnellement contre les occupantes à l’origine des nuisances. La responsabilité de votre bailleur pourrait être examinée différemment si la propagation résultait d’un défaut du logement ou d’un élément de l’immeuble qu’il lui appartient de faire réparer.

Si les deux voisines sont locataires, leurs propriétaires doivent également être destinataires d’une mise en demeure dûment motivée. L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 leur impose, sauf motif légitime, d’utiliser les droits dont ils disposent afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les occupants de leurs logements. Cela n’entraîne ni sanction ni expulsion automatique, mais les bailleurs ne peuvent pas se limiter à ignorer un dossier précis et documenté.

5. Les preuves à constituer

Bases légales : article 202 du Code de procédure civile ; éventuellement article 145 du même code.

Dans ce type de dossier, la difficulté principale réside souvent dans la preuve d’une nuisance qui est intermittente, se diffuse dans l’air et laisse peu de traces matérielles. Constituez un ensemble cohérent d’éléments plutôt que de vous reposer sur une seule observation :

1. Tenez un relevé quotidien indiquant la date, l’heure de début et de fin, le balcon concerné, le nombre approximatif de cigarettes, la direction du vent, l’ouverture ou la fermeture de vos fenêtres, les zones atteintes et les conséquences concrètes : impossibilité de rester sur le balcon, nécessité de fermer les fenêtres, odeur dans une pièce ou interruption du sommeil.
2. Conservez tous les courriels, courriers, messages et réponses des voisines, du syndic, de votre bailleur et, le cas échéant, de leurs propriétaires. Une réponse reconnaissant la fréquence ou le lieu de consommation peut être utile, même si elle ne suffit pas à elle seule.
3. Demandez à des personnes ayant personnellement constaté la fumée ou l’odeur depuis votre logement d’établir une attestation conforme à l’article 202 du Code de procédure civile, de préférence au moyen du formulaire Cerfa n° 11527*03. L’attestation doit relater uniquement des faits personnellement observés et être accompagnée d’une copie d’un document officiel d’identité comportant la signature de son auteur.
4. Faites intervenir un commissaire de justice à une plage horaire où la nuisance est habituellement présente. Il pourra constater, depuis votre logement ou votre balcon, l’odeur, la répétition des épisodes, la proximité des balcons et les conditions de pénétration de la fumée. Compte tenu de l’existence de deux sources, le constat devrait identifier aussi précisément que possible l’origine des émissions observées.
5. Si vous présentez des symptômes, demandez à un médecin de consigner les constatations médicales utiles. Un certificat peut établir la réalité de symptômes et leur chronologie, mais il ne prouve pas automatiquement que les voisines en sont juridiquement la cause.
6. Les photographies ou vidéos peuvent montrer la configuration des balcons, les ouvertures et les horaires, mais elles prouvent difficilement une odeur ou une concentration de fumée. Évitez de filmer l’intérieur des logements voisins ou d’organiser une surveillance répétée portant atteinte à leur vie privée.
7. Une mesure professionnelle de la qualité de l’air ou une expertise peut être envisagée si le litige devient technique. Les capteurs domestiques peuvent fournir des indications, mais leurs résultats ne remplacent pas automatiquement un constat contradictoire ou une expertise. Avant tout procès, une mesure d’instruction peut être demandée au juge sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile lorsqu’il existe un motif légitime d’établir ou de conserver la preuve.

6. Les démarches à entreprendre, dans l’ordre

Premièrement, adressez séparément à chacune des voisines un message ou un courrier calme et factuel.
Décrivez la propagation de la fumée et proposez des mesures concrètes : s’éloigner de la séparation entre les balcons, choisir un emplacement moins exposant, éviter de fumer dans l’axe de vos fenêtres ou convenir de plages pendant lesquelles vous pourrez aérer et utiliser votre balcon.
L’objectif est d’empêcher la fumée d’atteindre votre espace, non d’exiger immédiatement une interdiction totale de fumer chez elles.

Deuxièmement, si cette démarche reste sans effet, envoyez à chacune une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Adressez-la également à leurs propriétaires si elles sont locataires, et transmettez-en une copie au syndic ainsi qu’à votre propre bailleur. Joignez un premier relevé des nuisances, invoquez l’article 1253 du Code civil et demandez la mise en place de mesures efficaces dans un délai raisonnable, par exemple quinze jours.

Troisièmement, demandez au syndic une réponse écrite indiquant les clauses du règlement mobilisées, les personnes contactées et les suites données. Si aucune action suffisante n’est engagée, demandez à votre bailleur copropriétaire de faire inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, notamment afin qu’un rappel collectif des règles ou des mesures adaptées à la configuration des balcons soit examiné.

Quatrièmement, en l’absence d’amélioration, saisissez gratuitement un conciliateur de justice. La conciliation peut permettre d’obtenir un accord précis sur l’emplacement de consommation, les périodes d’aération, la fréquence des épisodes ou les interventions des bailleurs et du syndic. Un accord peut ensuite être homologué afin de lui donner force exécutoire.

La police n’est généralement pas le recours adapté lorsque le seul fait dénoncé est l’usage du tabac sur un balcon résidentiel. Elle peut en revanche intervenir en présence de menaces, de violences, de harcèlement ou si la consommation a lieu dans un espace où fumer est légalement interdit.

7. En cas d’échec : la saisine du tribunal judiciaire

Base légale : article 750-1 du Code de procédure civile.

Une demande fondée sur un trouble anormal de voisinage doit en principe être précédée, à peine d’irrecevabilité, d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. Des exceptions existent notamment en cas d’urgence manifeste, lorsque les circonstances rendent la tentative impossible ou lorsque l’indisponibilité d’un conciliateur conduit à un délai supérieur à trois mois dans les conditions prévues par le texte.

Si les nuisances persistent et que le dossier est suffisamment étayé, le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble peut être saisi contre les occupantes dont la responsabilité est démontrée. Selon les faits, une action peut également concerner leur propriétaire ou, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires lorsqu’un élément commun de l’immeuble est à l’origine du dommage.

Le juge peut ordonner des mesures propres à faire cesser la propagation de la fumée, éventuellement sous astreinte, et accorder des dommages-intérêts pour les préjudices prouvés. Il recherchera une solution proportionnée : une interdiction totale et générale de fumer sur les balcons n’est pas automatique ; des mesures ciblées portant sur l’emplacement, les modalités ou les horaires peuvent être privilégiées.

Une procédure en référé peut être envisagée en cas d’urgence, pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Elle n’est toutefois pas garantie dans votre cas : le seul fait de fumer sur un balcon n’étant pas illicite, la gravité, la répétition et la propagation de la fumée devront être établies par des preuves particulièrement précises.

8. En pratique

Vous avez déjà averti le syndic : formalisez désormais votre signalement par écrit, joignez un relevé distinguant les épisodes provenant de chacune des voisines et adressez-en copie à votre bailleur. En l’absence d’amélioration, saisissez un conciliateur de justice et envisagez un constat de commissaire de justice. La fréquence alléguée renforce potentiellement le caractère répétitif de la nuisance, mais seule la preuve de la diffusion effective de la fumée et de l’atteinte concrète à l’usage du logement sera déterminante.

9. Participer au groupe de travail des adhérents de DNF

Cette situation illustre les difficultés rencontrées lorsque plusieurs fumeurs utilisent des balcons immédiatement voisins et que leurs émissions se cumulent dans un espace résidentiel. DNF propose à ses adhérents de participer au groupe de travail « Pollution tabagique de voisinage », afin de mutualiser les situations, les démarches et les preuves, et de contribuer aux actions destinées à faire évoluer la réglementation. Vous pouvez adhérer à l’association et demander à rejoindre ce groupe de travail.

Nuisances tabagiques entre balcons attenants – démarches d’un locataire

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